前回は近隣トラブルについて紹介しましたが、今回は自宅を売却したときの経験について書いてみたいと思います。
自宅を売却するとき、不動産会社との「媒介契約」というものがあります。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介……。
初めて聞くと、正直かなりややこしいですよね。
今回は細かい制度を詳しく説明するというより、実際に自宅を売却した私の経験を中心に、売却するときに感じたことや注意したいと思ったことを紹介したいと思います。
自宅の売却方法には、通常の売却のほか、住宅ローンを完済できない場合に金融機関と調整して売却する「任意売却」や、裁判所の手続きによって売却される「競売」などがあります。
ちなみに私の場合は、通常の売却として自宅を売りに出しました。
ところが、実際に売却するまでには思っていた以上にいろいろなことがありました。
最初は複数の不動産会社に査定をお願いしたのですが、いざ1社にお願いしようとしたところ、そこから話がどんどん変わっていきました。
正直、当時はかなり悩みましたし、人間不信になりそうでした。（笑）
それでも、最終的にはいろいろな方に助けてもらい、なんとかローンを残さずに自宅を売却することができました。
今回は、そのときの経験を紹介していきます。
自宅を売却するときは不動産会社選びが大切だと感じました
自宅売却にはどんな方法がある？
自宅を売却するとき、まず気になるのが住宅ローンです。
住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金などを使ってローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的です。
では、もし「家を売っても住宅ローンを全部返せない」という場合はどうなるのでしょうか。
このような場合でも、金融機関と相談・調整したうえで売却する「任意売却」という方法があります。
一方、住宅ローンなどの返済ができなくなった場合には、債権者が裁判所に申し立て、担保となっている不動産を売却する「競売」という手続きに進むことがあります。
そのため、
「家を売ればローンを全部返せるのか？」
という点は、自宅を売却するときに非常に重要なポイントになります。
私自身、当時はこのあたりの知識がほとんどありませんでした。
今思えば、もっと早くから勉強しておけばよかったと思います。
私が最初に不動産会社へ査定をお願いした結果
私の場合、最初に大手の不動産会社3社に査定をお願いしました。
すると、最初の査定では、どの会社も住宅ローンの残高を500万円以上上回るくらいの査定額を提示してくれました。
「これなら何とかなるかもしれない」
そう思った私は、以前からいろいろとお世話になっていた大手不動産会社にお願いすることにしました。
ところが……。
ここから、私が想像していなかった展開になっていきました。
売却理由を聞かれてから、査定額がどんどん変わっていった
不動産会社から、なぜ自宅を売却するのか、周辺の状況はどうなのかなど、いろいろと聞かれるようになりました。
その中で、
「近所の方について、こういう話がありますよ」
「仕事関係ではこういうことがあるみたいですね」
といった話まで出てきました。
「えっ、そこまで調べるの？」
と、当時の私はかなり驚きました。
まるで探偵を雇っているのではないかと思ったくらいです（笑）。
そして、いろいろな理由を説明されるうちに、最初に提示されていた査定額からどんどん下がっていき、最終的には最初の査定より約500万円低い金額になってしまいました。
もちろん、不動産の査定額は物件の状態や市場状況などによって変わります。
そのため、査定額が変更されたこと自体が問題というわけではありません。
ただ、私の場合は最初の査定との開きがかなり大きかったので、
「最初の査定は何だったんだろう？」
という気持ちになってしまいました。
当時は貯金もそれほどなく、かなり焦りました。
「銀行には相談しないほうがいい」と言われた
さらに、その頃に言われた言葉で今でも覚えているものがあります。
「クレジットはありますか？」
「銀行に相談するとブラックリストに載るから、あまりおすすめしませんよ」
というような話です。
当時の私は金融関係の知識がほとんどなかったため、
「銀行に相談したらブラックリストに載るの？」
と、本気で不安になりました。
正直、
「もうカードローンに手を出すしかないのかな……」
とまで考えてしまいました。
しかし、後になって知り合いの社長さんを通じて、別の銀行員の方に相談する機会がありました。
そこで事情を説明したところ、
「住宅ローンの延滞などがない状態で、今後について相談すること自体が、いわゆるブラックリストに載るということではありません」
と説明されました。
そもそも「ブラックリスト」という名前の名簿があるわけではなく、一般にこの言葉は、信用情報機関に延滞などの情報が登録されることを指して使われています。金融庁も、信用情報については信用情報機関に登録された取引情報などを確認できると案内しています。
もちろん、実際の住宅ローンや借入については、それぞれの金融機関に相談する必要があります。
ただ、私の場合は、「相談すること自体が怖い」と思い込んでしまっていたんですよね。
今振り返ると、もっと早く銀行に相談しておけばよかったと思っています。
別の不動産会社に相談すると説明が全然違った
その後、知り合いを通じて別の不動産会社を紹介してもらいました。
すると、今まで聞いていた説明とはかなり違っていました。
同じ自宅について相談しているのに、
「そんな方法もあるんだ」
「そういう考え方もできるんだ」
と驚くことがたくさんありました。
もちろん、最初に相談した不動産会社がすべて間違っていたということではありません。
不動産の売却には物件の状態、周辺相場、住宅ローンの残高、売却時期など、さまざまな要素があります。
ただ、私自身の経験として、
「最初に相談した1社の話だけで判断しなくてよかった」
とは強く感じています。
不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは？
ここで、最初に少し触れた「媒介契約」についても簡単に紹介します。
不動産会社に自宅の売却を依頼するときには、主に、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3種類があります。
国土交通省も、この3種類の標準的な媒介契約について案内しています。
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼できる契約です。
また、自分で買主を見つけて契約することもできます。
専任媒介契約
1社の不動産会社に依頼する契約です。
ただし、自分で買主を見つけた場合には、その買主と契約することができます。
また、専任媒介契約では、業務の処理状況について原則として2週間に1回以上の報告が必要とされています。
専属専任媒介契約
こちらも1社のみに依頼する契約ですが、自分で買主を見つけた場合でも、その不動産会社を通して契約する形になります。
業務の処理状況については、原則として1週間に1回以上の報告が必要です。
どの契約を選ぶかは、物件や売却事情によっても変わってきます。
私自身は当時、こうした違いをよく理解していませんでした。
だからこそ、契約する前に「この契約では何ができて、何ができないのか」を確認することが大切だと感じています。
査定額だけで不動産会社を決めないほうがいいと思った
今回の経験で私が一番感じたことです。
最初に複数の不動産会社に査定してもらうと、それぞれ査定額が違いました。
ただ、
「一番高い査定額を出してくれた会社にお願いすればいい」
というわけでもありません。
査定額については、その金額の根拠を確認することも大切です。
宅地建物取引業法では、不動産会社が媒介価額について意見を述べる場合、その根拠を明らかにすることが定められています。
そのため、
「なぜこの金額なのか？」
「この金額で実際に売れる見込みは？」
「販売期間はどのくらいを想定している？」
「価格を下げる場合は、どのようなタイミング？」
など、疑問に思ったことは遠慮せず聞いてみることをおすすめします。
最終的にはローンを残さずに売却できました
いろいろと悩みましたが、最終的には周囲の方に助けてもらいながら売却を進めることができました。
そして結果的には、住宅ローンを残さずに自宅を売却することができました。
当時は本当に大変でした。
「家を売る」というだけなら、もっと簡単に考えていたんですよね。
ところが実際には、
- 不動産会社選び
- 査定額
- 媒介契約
- 住宅ローン
- 売却後の資金
- 銀行との相談
など、考えることがたくさんありました。
まとめ
今回は、私が自宅を売却したときの経験を書いてみました。
当時、同じような境遇の人がいないかネットで検索していたのですが、私が知りたいと思っていたような体験談はなかなか見つかりませんでした。
だからこそ、この記事がこれから自宅を売却する方の参考になればと思っています。
私自身が一番伝えたいのは、
「一つの不動産会社の話だけで決めない」
ということです。
もちろん、すべての不動産会社が同じではありません。
私の場合も、最初に相談した会社と、その後に相談した会社では説明がかなり違いました。
複数の会社に査定をお願いして、査定額だけではなく、その金額の根拠や売却方法についても説明を聞く。
そして、住宅ローンについて不安がある場合は、不動産会社だけではなく、金融機関にも相談してみる。
これだけでも、私のように「どうしたらいいのか分からない」という状態から少し抜け出せるかもしれません。
私自身、当時はかなり焦ってしまい、カードローンに手を出すことまで考えていました。
でも、いろいろな人に相談したことで、最終的には何とか解決することができました。
一人で悩まず、複数の専門家に相談する。
これは、自宅売却で私が実際に経験して感じたことです。
これから自宅を売却する方の参考になれば幸いです。
※この記事は筆者自身の経験をもとにした体験談です。住宅ローン、任意売却、媒介契約などの条件は個々のケースによって異なります。実際に売却・借入等を行う際は、不動産会社や金融機関などに具体的な条件を確認してください。
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